Для привлечения финансирования при реализации инвестиционного проекта застройщики многоквартирных домов нередко вступают в инвестиционные правоотношения¹ с физическими лицами, желающими по завершению строительства объекта получить в собственность, например, квартиру в данном жилом доме. Но и в настоящее время в указанных отношениях может сложиться ситуация, когда затруднительно определить, применяется ли к указанным правоотношениям Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ².

Закон о ДДУ³ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу (п. 2 ст. 27 Закона о ДДУ). При этом Закон о ДДУ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц, которые возникают на основании договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 1 Закона о ДДУ).

Одновременно Закон о ДДУ выделяет круг отношений, на которые его действие не распространяется (п. 3 ст. 1 Закона о ДДУ). А именно: на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности⁴.

Но, несмотря на подобную дифференциацию правоотношений по привлечению денежных средств, в ряде случаев к отношениям по инвестированию строительства объектов недвижимости физическими лицами Закон о ДДУ и сейчас не применяется.

Анализ наиболее часто встречающихся ситуаций, имевших место в практической деятельности автора, и судебной практики поможет выделить случаи, когда Закон о ДДУ не применяется. Ведь в результате рассмотрения вопросов, которые приходится разрешать суду и участникам инвестиционно-строительной деятельности в конкретных делах, можно выделить некоторые критерии применения Закона о ДДУ

Завершение строительства не основание для применения Закона о ДДУ

Получение застройщиком⁵ разрешения на строительство - одно из необходимых действий для привлечения финансирования в соответствии с Законом о ДДУ (п. 1 ст. 3). При этом пункт второй статьи 27 Закона о ДДУ воспроизвел общий принцип гражданского права и закрепил положение о том, что данный акт обратной силы не имеет. То есть он не распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств (в том числе средств физических лиц) для возведения капитальных объектов, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005. Соответственно, Закон о ДДУ рассчитан на применение при строительстве объектов, разрешение на которые застройщиком впервые было получено после указанной даты.

Чтобы понять, в чем здесь может быть проблема для застройщика, приведем следующий пример из практики автора.

ООО «Инвестор» - застройщик и инвестор по инвестиционному контракту - осуществляло строительство жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного ему в январе 2006 года. В данном документе указано, что ООО «Инвестор» разрешено строительство жилого многоквартирного дома (завершение строительства). Такая формулировка в разрешении на строительство обусловлена тем, что до получения ООО «Инвестор» описываемого разрешения строительство указанного многоквартирного дома осуществляло другое юридическое лицо, которому и было выдано первоначальное разрешение на строительство этого объекта в июне 2004 года.

ООО «Инвестор» после выдачи ему разрешения на завершение строительства заключило целый ряд договоров соинвестирования с физическими лицами в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). При исполнении своих обязательств по инвестированию строительства жилого дома у граждан согласно условиям заключенных с ними договоров возникает право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме после ввода его в эксплуатацию.

В феврале 2008 года в ходе проведения аудиторской проверки деятельности ООО «Инвестор» аудиторы выявили нарушение положений Закона о ДДУ. Они указали, что ООО «Инвестор» было не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров соинвестирования. По их мнению, к отношениям, возникшим в результате привлечения ООО «Инвестор» денежных средств граждан для строительства жилого дома, следует применять нормы Закона о ДДУ. Аргумент - данные отношения возникли после вступления в силу Закона о ДДУ, и разрешение на строительство застройщику выдано также после 01.04.2005.

Но аудиторы не учли, что первоначальное разрешение на строительство данного жилого дома было выдано другому юридическому лицу до вступления в силу Закона о ДДУ. А в разрешении на строительство, выданном ООО «Инвестор», четко прописано, что оно предоставлено для завершения строительства жилого многоквартирного дома. Поэтому контролирующий орган - областная инспекция государственного строительного надзора - при последующей проверке обозначенного аудиторами нарушения не указал на обязанность застройщика применять Закон о ДДУ для привлечения финансирования от физических лиц для строительства указанного дома.

Судебная практика по рассмотренному вопросу пока не сложилась ни в пользу застройщика, ни в пользу иных лиц, заявляющих о неправомерности применения к описываемым правоотношениям Закона № 39-ФЗ. Однако представляется, что Закон о ДДУ (п. 2 ст. 27) позволяет точкой отсчета для его применения считать дату выдачи разрешения на строительство, а не момент получения документа, позволяющего достроить объект капитального строительства.

Следует отметить, что дата выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости – не единственный момент, на котором необходимо акцентировать внимание при правовом анализе правомерности применения Закона о ДДУ к отношениям по финансированию гражданами капитального строительства. Далее рассмотрим иные вопросы, которые также здесь необходимо учитывать.

Значение момента вступления в инвестиционные отношения

Возведение объекта капитального строительства - в ряде случаев довольно продолжительный процесс. Поэтому неудивительно, что на практике возникали случаи, когда застройщики, не получив разрешение на строительство жилого дома, правомерно привлекали денежные средства граждан в соответствии с договорами финансирования, инвестиционного вклада и другими документами еще до 01.04.2005. А приступали к возведению объекта уже на основании разрешения на строительство, полученного после указанной даты.

Но в целях определения инвестиционного закона, подлежащего здесь применению, непринципиальна дата выдачи застройщику разрешения на строительство. Законодательство Российской Федерации дает однозначный ответ: к указанным правоотношениям Закон о ДДУ не применяется.

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.02.2008 № КГ-А40/456-08 указал, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен до введения в действие Закона о ДДУ. И на правоотношения, возникшие до 01.04.2005, действие указанного нормативного акта не распространяется.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, отличающиеся от тех, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение из этого правила - случаи, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, последний применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. А отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

Суды в подобных ситуациях признают, что на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, действие Закона о ДДУ не распространяется, поскольку данные отношения возникли из договоров, заключенных до вступления Закона о ДДУ в силу. Поэтому ограничения на привлечение денежных средств дольщиков, установленные статьей 3 Закона о ДДУ, не действуют⁶.

Таким образом, если правоотношения долевого участия возникли до вступления в силу Закона о ДДУ, а разрешение на строительство получено после, то действие указанного нормативного акта на такие отношения участников гражданского оборота распространяться не будет⁷.

Объект финансирования как определяющий критерий применения Закона о ДДУ

Под критериями при определении возможности применения Закона о ДДУ к отношениям по финансированию гражданами объектов капительного строительства следует выделять не только положения пункта 2 статьи 27 Закона о ДДУ и статьи 422 ГК РФ.

Ведь даже при получении разрешения на строительство здания и привлечении инвестором-застройщиком денежных средств физических лиц для финансирования строительства после 01.04.2005 есть случаи, когда Закон о ДДУ не применяется.

Так, чтобы не попасть в «группу риска», указанный инвестор-застройщик должен понимать, какой объект недвижимости он строит (знать вид и назначение здания). Дело в том, что перечень объектов, правоотношения по поводу которых регулируются Законом о ДДУ, ограничен.

Но и этот аспект не принципиален для выяснения возможности применения Закона о ДДУ, если в результате построенный объект не будет иметь общего имущества собственников помещений данного здания⁸. При отсутствии указанного общего имущества в здании Закон о ДДУ на отношения по финансированию строительства подобного объекта не распространяется.

Обоснуем обозначенную позицию.

Здание промназначения

Закон о ДДУ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1).

При этом законодатель, раскрывая в Законе о ДДУ понятие застройщика (ч. 1 ст. 2), исключает производственные здания из состава объектов капитального строительства, в отношении которых применяется названный акт.

Таким образом, Закон о ДДУ выделяет три группы объектов недвижимости:

- многоквартирные дома,

- объекты производственного назначения,

- иные объекты недвижимости⁹.

Соответственно важный фактор при определении возможности применения норм Закона о ДДУ - разграничение объектов производственного назначения и иных объектов капитального строительства.

На сегодняшний день законодательство не сформировало четкое понятие и полный перечень производственных объектов недвижимости.

Так, Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) в части 34 статьи 2 под производственными объектами понимает объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта), объекты связи. Хотя, например, анализируя текст данного нормативно-правового акта, можно сделать вывод, что склады не отожествляются с объектами производственного назначения (п. 22 ст. 27, п. 8 ст. 68, Таблицы 9, 10 Закона № 123-ФЗ). Исключение: склады нефти и нефтепродуктов (п. 1 ст. 98 Закона № 123-ФЗ).

Представление об объекте производственного назначения можно сформировать также на основании положения о проведении планово–предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением от 29.12.1973 № 279 Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства (далее – Положение № 279).

Так, в Приложении 7 Положения № 279 перечислены следующие виды сооружений производственного назначения: трубопроводы, плотины, дамбы, каналы, автомобильные дороги, мосты, тоннели, бензоколонки и др. (перечень закрытый).

Что же касается зданий, то законодательство только называет отдельные виды объектов производственного назначения (склады нефти и нефтепродуктов) и определяет общие критерии для включения здания в группу объектов производственного назначения (объекты промышленного, сельскохозяйственного назначения). Поэтому сомнительным кажется утверждение, что объект недвижимости производственного назначения определяется по признаку участия в «производстве и предпринимательской деятельности» ¹⁰.

Более логичным видится следующий критерий отграничения объекта производственного назначения от иных объектов недвижимости:

- нормативный акт прямо предусматривает, что данный объект отнесен к описываемой категории;

- критерии, предоставленные законодателем, позволяют его включить в группу объектов производственного назначения.

В остальных случаях недвижимость – не объект производственного назначения. И его можно отнести к группе «иные объекты», подпадающие под регулирование Закона о ДДУ (п.1 ст. 1).

Отсутствие общего имущества в здании

Под объектом долевого строительства в части второй статьи 2 Закона о ДДУ понимается жилое или нежилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

С теоретической точки зрения объект договора участия в долевом строительстве - доля многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), которая выражена в виде предполагаемого конкретного помещения и доли в праве на общее имущество, которая следует судьбе такого помещения¹¹.

Такая привязка помещения к доле в праве на общее имущество здания отражена и в судебной практике.

Так, ООО «Стройкомплекс» обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (далее - ИФНС) о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью второй статьи 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ.

Данное постановление ИФНС вынесла по результатам проверки деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Обществу вменено в вину, что такую деятельность оно осуществляет с нарушением статей 19, 21 Закона о ДДУ (без размещения надлежащей проектной декларации в СМИ).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.12.2007 по делу А13-11198/2007 заявленные требования удовлетворены. Постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2008 данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Более того, ВАС РФ в определении от 10.09.2008 № 11164/08 отказал ИФНС в передаче дела в Президиум ВАС РФ.

При рассмотрении дела суды установили, что ООО «Стройкомплекс» осуществляло строительство квартала малоэтажной жилой застройки на основании разрешения на строительство от 24.11.2006 № 35-183 с привлечением денежных средств граждан. Проектом строительства разработаны блокированные коттеджи в кирпичном исполнении в количестве 18 штук (двухэтажные коттеджи на одну квартиру). Указанные 18 коттеджей представляют собой 9 отдельно стоящих зданий, т. е. каждые два дома имеют общую стену.

Общество заключило с физическими лицами инвестиционные договоры. В соответствии с их условиями общество привлекает физическое лицо к долевому финансированию квартала малоэтажной жилой застройки путем инвестирования строительства конкретного двухэтажного жилого дома (указывался адрес), А после ввода объекта в эксплуатацию общество обязуется передать гражданину его в собственность.

Оценив материалы дела, суды пришли к выводу, что здесь не имели место отношения, регулируемые Законом о ДДУ. Соответственно, к описанным правоотношениям должен применяться Закон № 39-ФЗ. Ведь граждане финансировали строительство отдельных домов, предусмотренных проектом застройки. И по окончании строительства право общей долевой собственности на имущество у них не возникает.

Таким образом, если лицо финансирует строительство целого здания в комплексной застройке, а не его отдельные помещения, Закон о ДДУ не распространяет свое действия на указанные правоотношения¹².

Выводы

Как было обозначено, действие Закона о ДДУ не распространяется на те отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, не основанных на договоре участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 1 Закона о ДДУ).

Данный акт не применяется также к регулированию отношений по инвестированию возведения объекта недвижимости, если разрешение на его строительство выдано до вступления в силу Закона о ДДУ – до 01.04.2005 (п. 2 ст. 27 Закон о ДДУ). В том числе в случае завершения строительством данного объекта другим лицом на основании иного разрешения на строительство, выданного для его завершения после 01.04.2005. При этом обязательный атрибут данного документа – формулировка о том, что оно выдано для завершения (или окончания) строительства.

Если денежные средства физических лиц привлечены к долевому строительству объекта недвижимости до 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта недвижимости выдано после этой даты, к таким правоотношениям Закон о ДДУ не применяется (ст. 422 ГК РФ).

Из сферы действия Закона о ДДУ исключены также объекты производственного назначения (ч. 1 ст. 2 Закона о ДДУ). Поэтому важно при привлечении финансирования для возведения объекта капитального строительства правильно квалифицировать его назначение.

Закон о ДДУ регулирует отношения по долевому строительству, когда проект застройки предусматривает общее имущество будущих собственников помещений здания. При отсутствии данного имущества названный закон не применяется.

Ирина ЧАРКОВА
юрист
юридическая фирма «ЮСТ», г. Москва

См.: Дружинин Е. Вложение денежных средств в строительство многоквартирных домов: экономический и юридические аспекты // Недвижимость. Строительство. Право. 2008 № 6. С. 31-40.

¹ Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ).

² Закон о ДДУ опубликован 31.12.2004 в «Российской газете» № 292. Вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (п. 1 ст. 27 Закона о ДДУ) - 1 апреля 2005 года.

³ В Российской Федерации под законодательством об инвестиционной деятельности следует понимать следующие нормативно-правовые акты: Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Данное законодательство распространяется и на отношение по привлечению финансирования от физических лиц в капитальное строительство, не подпадающее под действие Закона о ДДУ.

⁴ Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ч. 16 ст. 1 ГРК РФ). Закон о ДДУ, раскрывая данное понятие, исключает физических лиц из круга субъектов, имеющих право быть застройщиками (ч. 1 ст. 2). Но это правило распространяется только на отношения, регулируемые Законом о ДДУ.

⁵ См.: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2008 по делу № А21-5136/2007.

⁶ См.: постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 02.11.2006 № Ф08-5465/2006, Восточно-Сибирского округа от 10.05.2006 по делу А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2 округов.

⁷ Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указан в Жилищном кодексе РФ (п. 1 ст. 36). В частности это: лестничные площадки, лифты, крыши, подвалы с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения дома. В зданиях нежилого назначения также возможно расположение общего имущества собственников помещений, входящих в данный объект (см.: постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

⁸ В действующей редакции Закона о ДДУ законодатель не раскрывает, что понимается под иными объектами недвижимости. Хотя в части 1 статьи 2 первоначальной редакции данного акта это было сделано. К иным объектам недвижимости относились гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие, за исключением объектов производственного назначения.

⁹ См.: А.Н. Кайль. Комментарий к Закону о ДДУ, подготовленный для правовой системы «Консультант Плюс» на основе материала по состоянию на 01.08.2007.

¹⁰ См.: Клейн В. О практике Волгоградской области по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве // Недвижимость. Строительство. Право. 2009 № 1. С. 80-85.

¹¹ Также см.: постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2008 № Ф09-8535/07-С6.